美国财政部于2024年7月8日发布了一项拟议规则通知（“拟议规则”）[1]。根据拟议规则，外国投资人投资美国房地产的交易将更容易受到美国外国投资委员会（“CFIUS”）的审查，更多的军事设施将被纳入管辖范围，并可能对中资企业赴美投资带来进一步法律合规要求。
该拟议规则的背景其实可以追溯至2018年的《外国投资风险审查现代化法案》，CFIUS根据该法案设立了《美国联邦法规》第31篇第802部分法规（“CFIUS房地产规则”），将CFIUS 国家安全审查的管辖权扩大到以邻近特定军事设施或构成机场、港口的一部分的物业为标的的特定房地产交易。CFIUS房地产规则的附录 A 按名称和地点（或镇区/区域）列出了具体的军事设施，第 802部分的第227 条规定了附录 A 中确定的军事设施的类别说明。附录 A 中列出的地点仅用于协助识别相关军事设施，并不构成用于判断交易是否为受管辖房地产交易的军事设施具体边界[2]。关于CFIUS房地产规则及其沿革的具体内容和背景，请参阅德汇律师事务所此前于2019年11月发布的专项解读文章《CFIUS及其新法规提案将扩大管辖权》。
拟议规则对现行CFIUS房地产规则的更新[3]
CFIUS房地产规则附录中列出的军事设施是美国国防部根据对国家安全考虑因素的评估确定的，美国国防部将持续不断评估其军事设施和根据规则确定的地理范围，以确保根据国家安全考虑因素对规则进行适当的应用。
美国国防部曾在2023 年基于当时对军事设施进行的评估对相关规则进行了修订，在附录 A 中增加了 8 个军事设施并更新了 5 个军事设施的名称（见 88 FR 57348，2023 年 8 月 23 日发布）。而美国国防部最近完成的全面评估更是进一步推动了本次拟议规则带来的内容变更，具体包括：
- 在附录 A 第 1 部分中增加 40 个军事设施，CFIUS管辖权涵盖该等军事设施半径1 英里内的区域；
- 在附录 A 第 2 部分中增加 19 个军事设施，CFIUS管辖权涵盖该等军事设施半径100 英里内的区域；
- 将 8 个军事设施从附录 A 第 1 部分移至第 2 部分，从而将CFIUS对该8个军事设施的管辖权范围从半径1英里扩大至100英里；
- 从第 1 部分中删除 1 个军事设施，从第 2 部分中删除 2 个军事设施；以及对 “军事设施”一词的定义进行相应修订。
- 对附录 A 中已有的 14 个军事设施的名称进行技术修改，以反映美国国防部对军事设施名称的正式更改。另外，7 个军事设施的位置也将更新以更直接地确定军事设施的大致位置。
拟议规则对中资企业出海赴美投资的影响
目前越来越多的中资企业正在或者准备出海赴美进行绿地投资设厂，在绿地投资的项目选址和选择过程中，由于厂房所在用地（无论是购买或租赁）的长期稳定性属于项目关键考虑，任何违反CFIUS规则的房地产购买或租赁行为将对项目落地和后续运营造成重大影响。在本次拟议规则下，附录A第1部分新增的40个军事设施、第2部分新增的19个军事设施以及上述第（3）项的类别变更，结合对应的1英里或100英里的半径规则，将会扩大CFIUS房地产管辖权的地域范围，导致赴美投资的中资企业可选择的用地范围减少，尤其是非城市地区的用地，可能增加企业选址的时间和难度。
同时值得注意的是，除了在联邦层面的CFIUS房地产规则，美国的各州近年也颁布了不同限制程度的法律或者正在拟议相关法案，以禁止来自特定国家，尤其是中国等“受关注国家”（Country of Concern）[4]的企业赴美购买或租赁农用地和毗邻本州军事或基建设施的用地（俗称“土地排华法案”）。
美国德汇律师事务所的律师在协助客户在美进行绿地投资、收购或其他交易中应对CFIUS相关问题以及各州土地排华法案方面具备极其丰富的经验，已经成功帮助多家中资企业赴美投资设厂落地，为其选址工作保驾护航。本次拟议规则尚处于征求意见阶段，如读者对本次拟议规则的内容及其影响详情需要进一步了解的，欢迎垂询。
[1] https://home.treasury.gov/policy-issues/international/the-committee-on-foreign-investment-in-the-united-states-cfius 2024年7月17日访问
[2] NPRM Part 802 Military Installations – as submitted to OFR (https://home.treasury.gov/system/files/206/NPRMPart802MilitaryInstallationsFINAL.pdf)
[3] 同上
[4] 受关注国家（Country of Concern）在各州的土地排华法案中定义不一，但一般包括中国。
